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今日假期，偷懒转载一篇朋友的文章，文章内容有删改。完整版内容扫描文中二维码或者关注“安居前沿”查看。经过对比，小编想说这篇写得比很多付费阅读的公众号分析还要详细！
总体上说，星河珑府是一个优劣势各自都非常明显的项目。项目位于城市通勤1小时范围圈边缘，考虑到单价2.3万待精装修，总价150-200多万，价格上讲是一个比较合适刚需的上车盘。但项目社区配套较弱，所在片区主要以产业园区为主，居住氛围一般，所以对比之下会更适合片区附近的刚需人群。
PART 1 <项目基本情况和配套>
<01 项目基础信息>
[星河珑府项目]位于龙岗区宝龙片区，在清风大道和宝龙三路交汇处。本次批售992套，以两房为主。其中两房68㎡744套，三房88㎡248套，销售的均价是23270.3元/㎡（精装），交付时间是2025年6月30日。共3栋塔楼（均为可售型人才房），超高层建筑，45-46层，有两个避难层，因此使用率约72%。项目车位比约0.94，高于一般的人才房项目。
<02 交通及周边配套>
项目位于宝龙片区，片区内工业区为主，近年来增加多个保障房项目。项目配套相对完善，优势是离学校、地铁都很近，且自带商业配套；最大的劣势是项目南侧收到东部过境高速影响。
龙岗宝龙片区以工业区、产业园为主，近几年多个新产业项目在建（已有比亚迪、方正微电子、海能达通信、同洲电子、创维等多家国内外知名企业的总部），产业基础雄厚。但本片区的商业配套、医疗配套相对缺乏，项目自带商业8000㎡+，可以满足基础生活配套。距离南约站在建的京基项目1.9km，京基项目带10万㎡商业。
项目交通主要依托宝龙大道和地铁14号线，本项目距离14号线宝龙站约600m，到宝龙大道200m。考虑到南坪快速和水官高速的拥堵，可能地铁出行是最稳妥的方案，到达福田中心区约50-60min地铁时常。
<03 教育及文体设施配套>
项目带幼儿园，西侧紧挨着宝龙外国语学校（72班九年一贯制学校），家门口满足12年上学需求。项目南侧是炳坑水库，景观较好（低楼层会受到东部过境高速影响）；距离项目2km处有宝龙文体中心、体育中心。
PART 2 <楼栋及户型分析>
<01 项目整体规划>
项目是一个纯粹的人才房小区，整个项目共3栋：两栋46F住宅和1栋45F住宅，均为4梯8户。项目可售共992套，其中两房68㎡744套，三房88㎡248套。
整个小区占地较小，且配套较多，因此园林只能是在各楼栋的架空层。项目配置8000+㎡商业、幼儿园、公共开放场地、体育活动场地、公配（老年人日照中心、社康中心、文化活动室等）。其中公共开放场地和体育活动场地需24小时无条件供公众使用。
<02 两房户型解析>两房户型有两种，均是68㎡两房，使用率在72%左右（超高层的使用率普遍偏低），每个楼栋均有分布，总体看C优于B户型。
两个户型的客厅开间、进深、厨房面积、卫生间面积均一样，不同之处在于：①C户型更加方正，使用效率更高，B户型存在些空间浪费，例如主、次卧外面的空间。②C户型的主、次卧面积均比B户型大。
以分布比较广的B户型为例，做个户型分析：
优势：
①户型相对方正，卧室开窗面大，飘窗可以很好利用。
②主卧面积相对合理（C户型两个卧室均比较合理）。
③玄关预留玄关柜空间，并且赠送玄关柜。
劣势：
①卫生间做了干湿分离，但没有做三分离，高峰期会存在“打架”情况。
②3米客厅开间，偏小，对两房户型，够用。
③卧室外面积存在浪费（C户型没有）。
<03 三房户型解析>
三房仅一种户型，88㎡三房一卫，每个楼栋均有分布。优劣势如下：
优势：
①户型相对方正，卧室尺度相对合理，飘窗可以很好利用。
②厨房做了“U“型厨房，操作台面大、收纳空间多（另一侧吊柜需要自己装）。
③玄关预留玄关柜空间，并且赠送玄关柜。
劣势：
①仅一个卫生间，做了干湿分离，但没有做三分离，高峰期会存在拥堵情况。
②3.3米客厅开间对三房而言偏小。
③最小次卧面积较小。
总体来看各户型各有利弊，如果放到楼层中去看很难选出最优。建议结合采光朝向、视线景观、私密性和烟道等因素综合考虑。 <04 平面图解析>从外部影响看，东南、南侧受到影响最大，不仅有东部过境高速，还有变电站、储能站，宝能三路，但南侧也能看到炳坑水库的景观资源。所以在选房时建议先选择楼栋，再选择具体户型：
PART 3 <关于室内装修>
星河珑府项目做到了精装修交付，相对其他人才房项目还是省事一些。不过，说明书里配置表里所有的配置均没有标明品牌，因此很难判断装修标准的高低。
仅从配置上看，也有些亮点：①赠送玄关柜；②客厅和卧室都做了窗帘盒子；③卫生间送淋浴屏（很多商品房开发商为了节约成本都不送淋浴屏）；④卫生间送置物架和毛巾架；⑤阳台送了手摇式晾衣杆，小恩小惠总比没有强。
整体的装修风格偏灰色+木色，方便搭配不同类型的软装↓
